БОК — банно-оздоровительный комплекс в Благовещенской на 20-25 млн ₽Решение сезонности побережья — круглогодичная загрузка на той же географии, что и кайт-школа Кайтек
Кайт-школа Кайтек работает 5 месяцев в году. С октября по апрель кайтеры разъезжаются, побережье пустеет. БОК закрывает зимний контур: бани, парные, релакс-зоны, мини-проживание короткими сериями на 2-4 ночи. Та же станица Благовещенская, та же база клиентов 2000+, тот же поток на трассе Краснодар-Анапа. Сейчас идёт финмодель и подготовка документов. Открыто для соинвестора-партнёра.
Побережье работает 5 месяцев. БОК работает 12.
Анапский район живёт летом. Пик кайт-сезона приходится на май-сентябрь. Дальше ветер падает, гостевые дома закрываются, школы консервируются до весны. Свободная база, обученные люди и узнаваемый локальный бренд простаивают полгода. БОК встроен в ту же географию, но опирается на другой спрос: восстановление, тепло, банный ритуал, короткие выезды на 2-4 ночи. Зимняя аудитория покупает это круглый год.
Кайтеры в межсезон
В базе Кайтека больше 2000 клиентов: активные люди 28-45 лет с доходом выше среднего. Тёплая аудитория для зимних коротких выездов.
Жители Анапского района
Анапа, Витязево, Сукко, Джемете, Гай-Кодзор — банные комплексы в радиусе 30 км либо переполнены в выходные, либо устарели. Локальный спрос есть круглый год.
Транзит Краснодар-Анапа
По трассе А-290 идёт стабильный поток выходного дня. Бани с ночёвкой работают как остановка по дороге к морю или обратно.
Санаторно-курортный поток
Анапа остаётся одним из санаторных центров юга. Часть потока ищет тёплые форматы восстановления в холодные месяцы, и это профильная для БОК аудитория.
Капекс 20-25 млн ₽ · окупаемость 5-6 лет при загрузке от 35%
Цифры прогнозные, основаны на текущей версии модели от 14/05/2026. Разбивку по статьям, помесячную сезонность и сценарии минимум-база-оптимум открываю в Google Sheets под NDA после первого созвона.
20-25 млн ₽
Стройка, отделка, банное оборудование, мебель, благоустройство, бренд-айдентика, первый маркетинг. Диапазон зависит от утверждаемой комплектации.
Базовый сценарий
Загрузка 35-45% по году. Источники: банные сессии, мини-проживание 2-4 ночи, выездные программы для групп Кайтека в межсезон.
5-6 лет
При выходе на плановую загрузку к концу года 2. Цифра прогнозная, без гарантии: зависит от макроэкономики, стоимости стройки и динамики спроса.
8-12 номеров
Мини-формат вместо классического отеля. Короткие серии 2-4 ночи под банный ритуал. Точную конфигурацию закрепит финальная версия финмодели.
Основной поток
Парные, релакс-зоны, программы 3-4 часа для пар и компаний. Локальный спрос Анапского района — круглый год, не привязан к сезону.
Юнит-экономика
Операционная маржа считается отдельно по банным сессиям и по проживанию. У них разные точки безубыточности и разные сезонные кривые, поэтому модель ведёт оба контура.
Бани + парные + релакс-зоны + короткое проживание
По формату это банный ритуал на 3-4 часа или выезд на 2-4 ночи. Никакого санаторного режима и длинных программ. Сюда едут взрослые, которым нужно восстановиться за короткий срок.
- Банный модуль. Несколько форматов парных под разные традиции (русская, финская, хамам), купель, прохладные зоны, кварцевая лампа на улице.
- Релакс-зоны: лежаки, чайная, тихая комната, столы для медленного приёма пищи. Без громкой музыки и анимации.
- Проживание в мини-формате на 8-12 номеров для коротких серий 2-4 ночи. Под пары, небольшие компании, корпоративные выезды.
- Программы для групп Кайтека идут отдельным контуром: восстановление после тренировок в сезон, корпоративные выезды учеников зимой.
- Внешняя инфраструктура: благоустройство участка, парковка, навигация. Без водных аттракционов и бассейнов олимпийского масштаба.
Станица Благовещенская, Анапский район, Краснодарский край
Та же географическая база, что и у кайт-школы Кайтек. До спота Бугазского лимана несколько минут езды, до черноморского побережья меньше километра. На участок подведены коммуникации, земля в собственности у бренда Кайтек. До Анапы около 40 минут, до Краснодара около 2,5 часов. Точные координаты и кадастровые данные показываю в личной переписке после подписания NDA.
План проекта по фазам
Подготовка
Финмодель, площадка, ОКВЭД, юр-структура, бренд-концепт. Поиск соинвестора-партнёра. Это текущая стадия на 14/05/2026.
Юридический контур
Договор соинвестирования, открытие юр-лица под проект, согласование архитектурного проекта, выбор подрядчиков.
Стройка
Земляные работы, фундамент, коробка, инженерия. Параллельно идут бренд-айдентика, сайт, заведение карточек на Я.Картах и 2ГИС, первая контент-серия.
Отделка и набор
Отделка, поставка банного оборудования и мебели, набор команды, обучение, тестовые сессии для базы Кайтека. Запуск маркетинга.
Открытие и операционка
Старт продаж, выход на плановую загрузку, прозрачная управленческая отчётность соинвестору. Корректировка ассортимента по реальному спросу.
Выход или удержание
Через 5-7 лет открывается окно для пересмотра стратегии: масштабирование, продажа доли, удержание актива на длинной дистанции. Решение совместное.
Соинвестор-партнёр, не пассивный вкладчик
Не ищу денег в долг и не ищу спонсора. Ищу взрослого партнёра с капиталом и опытом, который заходит в проект на длинную дистанцию, имеет право вето на ключевые решения и хочет регулярную прозрачную отчётность. Я закрываю стратегию, маркетинг, IT и операционку. Соинвестор закрывает капитал и контроль финмодели.
Доля в проекте
Через юр-лицо, создаваемое специально под БОК. Размер доли обсуждается и пропорционален вкладу капитала.
Прозрачная отчётность
Управленческие цифры ежемесячно в Google Sheets. Доступ к банк-клиенту юр-лица проекта по запросу. Без серых зон.
Право вето
На ключевые решения: подрядчики стройки, бренд-айдентика, ценовая политика, найм управляющего, выход из проекта.
Горизонт 5-7 лет
Партнёрство на длинную дистанцию с понятным окном для пересмотра стратегии. Заходы по схеме «вошёл-вышел за полгода» здесь не работают.
Как мы работаем с соинвестором, без презентационного театра
- Шаг 1. Первый созвон 30-45 минут. Без NDA. Рассказываю логику проекта, текущую стадию, базовые цифры финмодели. Слушаю, что важно собеседнику. Решаем, продолжать или нет.
- Шаг 2. NDA и финмодель. Если интерес взаимный, подписываем простое NDA в Диадоке. После этого открываю полную финмодель в Google Sheets: помесячная сезонность, юнит-экономика, сценарии минимум-база-оптимум.
- Шаг 3. Выезд на площадку. Личная встреча в станице Благовещенская. Показываю участок, коммуникации, инфраструктуру района, ключевую географию относительно кайт-школы и побережья.
- Шаг 4. Структура сделки. Доля, юр-лицо, права вето, отчётность, горизонт. Согласовываем с юристом партнёра, при необходимости подключаю своего.
- Шаг 5. Подписание и старт фазы 1. Договор соинвестирования, открытие проектного юр-лица, первые транши под проект, запуск юр-контура и архитектурного проектирования.
Соинвестор-партнёр в БОК Благовещенская?
Если узнал в описании свой формат, пиши. Дальше первый созвон 30-45 минут, без NDA и без обязательств. Финмодель, выезд на площадку и обсуждение структуры сделки идут только после взаимного интереса.
Условия партнёрства →Связанные страницы и материалы
- Кайт-школа Кайтек. Операционный бизнес 13 лет, 2000+ клиентов, та же географическая база. Доказательство, что я веду бизнес на длинной дистанции. Подробнее →
- КайтКемп 2026. Продуктовый формат на ту же базу клиентов, который БОК будет дополнять зимой. Подробнее →
- Раздел для инвесторов: общие принципы работы с соинвесторами, правила NDA, формат отчётности. Подробнее →
- Об авторе. Кто я, чем занимаюсь, почему мне можно доверить капитал на проекте такого масштаба. Подробнее →
Юридическое уведомление
Эта страница не является публичной офертой и не образует юридически значимого предложения о привлечении инвестиций. Все цифры (капекс, выручка, окупаемость, загрузка) прогнозные и основаны на текущей версии финмодели от 14/05/2026. Финмодель показывает предположение, а не обещание.
Окупаемость не гарантируется. Инвестиции в реальный сектор связаны с рисками: макроэкономика, стоимость стройки, динамика спроса, регуляторные изменения, конкуренция, форс-мажор. Все риски обсуждаются с потенциальным соинвестором на стадии переговоров, без замалчивания.
Структура сделки фиксируется отдельным договором соинвестирования между сторонами, с участием юристов обеих сторон. До подписания договора и до открытия проектного юр-лица никакие денежные обязательства не возникают.
Подробная финмодель и кадастровые данные площадки передаются только после подписания NDA в Диадоке. До этого открыта общая логика проекта, диапазоны и нарративные описания. Так принято для проектов такого масштаба.
Оператор проекта: ИП Кулиев В.Б., ОГРНИП 317595800059667, ИНН 591402191686. Оператор персональных данных: 23-25-044738. Дата последнего обновления страницы: 14/05/2026.