Инвестиции от 5 000 000 ₽ в круглогодичный туризм Краснодарского краяСоинвестирование в БОК, банно-оздоровительный комплекс в станице Благовещенская. Прозрачная финмодель, действующий бренд Кайтек, отчётность раз в квартал, горизонт 5-7 лет.
Этот раздел для предпринимателей и управленцев со свободным капиталом 5-25 млн ₽. Вы хотите войти в работающий офлайн-бизнес побережья, но не готовы тратить два года на собственную операционку (ежедневное ведение дел: расчёты, найм, подрядчики, контроль). У меня финмодель (таблица с расчётом доходов, расходов и прибыли), площадка, бренд и команда подрядчиков. У вас капитал и право финансового контроля. Вместе мы делаем равноправное партнёрство через юр-лицо, которое создаём под проект.
БОК — круглогодичный комплекс на 25 000 000 ₽ в Анапском районе
БОК (банно-оздоровительный комплекс) в станице Благовещенская: бани, парные, релакс-зоны и мини-проживание короткими сериями на 2-4 ночи. Общий капекс (capex, разовые вложения в стройку и оснащение) доходит до 25 000 000 ₽: стройка, инженерия, банное оборудование, мебель, благоустройство, бренд, маркетинг первой волны. Локация совпадает с базой кайт-школы Кайтек: 13 лет операционного опыта в этом районе, 2000+ клиентов в карточке, узнаваемый локальный бренд. Прогнозный горизонт окупаемости 5-7 лет, при условии выхода на плановую загрузку к концу года 2.
до 25 000 000 ₽
Полный капекс под ключ: стройка, отделка, банное оборудование, мебель, благоустройство участка, бренд-айдентика (логотип, цвета, фирменный стиль), первый маркетинг. Конкретная сумма ложится внутрь коридора 20-25 млн ₽.
ст. Благовещенская
Анапский район, Краснодарский край. До побережья меньше километра, до спота Бугазского лимана несколько минут езды, до Анапы 40 минут, до Краснодара 2,5 часа.
5-7 лет (прогноз)
Прогнозный горизонт по базовому сценарию финмодели от 14/05/2026. Не гарантия и не обещание. Цифра зависит от макроэкономики, стоимости стройки, динамики спроса.
круглый год
Не сезонный отель. Банный ритуал и короткие выезды востребованы зимой не меньше, чем летом. Базовая загрузка по году в базовом сценарии модели держится на 35-45%.
Шесть направлений выручки в одном комплексе
Здесь не одна услуга «бани почасово» и не классический отель. БОК спроектирован сразу под несколько контуров спроса (отдельных направлений, каждое приносит свою выручку). Так выручка не висит на одном канале и деньги идут круглый год. Каждое направление считается в финмодели отдельно: своя ценовая сетка, своя сезонность, своя точка безубыточности (момент, когда выручка покрывает все расходы).
1. Банный модуль
Несколько форматов парных под разные традиции: русская, финская, хамам. Купель, прохладные зоны, кварцевая лампа на улице. Аренда на 3-4 часа для пар и компаний даёт основной локальный поток выходного дня.
2. Релакс и тихий отдых
Лежаки, чайная зона, тихая комната, столы для медленного приёма пищи. Без громкой музыки, анимации, бассейна с тубингом. Сюда приходят взрослые, которым нужен спокойный отдых без шума.
3. Мини-проживание короткими сериями
8-12 номеров под формат 2-4 ночи. Без отельного конвейера: приехал в пятницу, уехал в воскресенье отдохнувшим. Чек выше, чем у типового гостевого дома, загрузка стабильнее.
4. Корпоративные выезды
Малые корпоративы 8-20 человек: пятница-воскресенье под ключ, с баней, проживанием, питанием и программой. Высокий чек, контракты заранее, прогнозируемый поток в межсезон.
5. Интеграция с Кайтек
В базе кайт-школы 2000+ клиентов: люди 28-45 лет, ходят на воду, доход выше среднего. Зимой переводим эту базу в БОК форматом восстановления и коротких выездов. Готовый канал нулевой стоимости.
6. Событийные форматы
Дни рождения, девичники, мужские выезды, малые ретриты на 8-15 человек. Календарь выкупается заранее, маржинальность (доля прибыли в цене) выше, чем у типовой банной сессии.
Диапазоны и логика — без обещаний доходности
Здесь общая логика модели. Точные цифры выручки, маржинальности, помесячная сезонность, юнит-экономика (расчёт прибыли с одной банной сессии и одного номера) и сценарии минимум-база-оптимум живут в Google Sheets под NDA (соглашение о неразглашении), после первого созвона. Так устроено намеренно: цифры обсуждаю с конкретным партнёром и не публикую в открытом доступе.
20-25 000 000 ₽
Полный объём инвестиций, разбит по статьям и фазам стройки. Вход возможен от 5 000 000 ₽ в долевую структуру с пропорциональной долей в проектном юр-лице.
5-7 лет (прогноз)
При выходе на плановую загрузку к концу года 2. Это прогнозная цифра, не обязательство. По моим расчётам, для базового сценария это реалистичный коридор.
с 13-15 месяца
Первый год идёт стройка и подготовка. С 13-15 месяца открытие, тестовые сессии, выход на плановую загрузку в течение года 2. Раньше нереалистично, позже придётся пересматривать модель.
2 контура
Маржинальность считается отдельно по банным сессиям и по проживанию. У них разные точки безубыточности и разные сезонные кривые. Модель учитывает оба контура.
3 версии
Минимум, базовый, оптимум. У каждого своя загрузка, ценовая политика и маркетинговый бюджет. Партнёр видит все три и решает, на каком сценарии строить переговорную позицию.
УСН/ОСН
Под проект создаётся отдельное юр-лицо. Режим налогообложения выбираем при регистрации: УСН 6% или 15% (упрощёнка, малый налог с дохода) либо ОСН (общий режим с НДС, налогом на добавленную стоимость в цене услуг). Что выгоднее, зависит от структуры расходов и от того, работают ли подрядчики с НДС.
Почему именно станица Благовещенская
Участок выбран осознанно, по конкретным причинам. Тут уже работает действующий бренд Кайтек, тут собственная база клиентов, тут прогнозируемый летний поток на побережье и стабильная зимняя аудитория Анапского района. БОК встраивается в готовую географию и не начинает с чистого поля.
- Кайт-сезон 6 месяцев в году. Май-октябрь — пик загрузки побережья: люди 28-45 лет на воде, доход выше среднего. Летом они проходят через Кайтек, а зимой становятся аудиторией для коротких выездов в БОК.
- Туризм Краснодарского края растёт. Регион входит в число ключевых внутренних направлений России. После закрытия выездного туризма часть потока стабильно перешла на юг страны. Это длинный тренд, а не разовый всплеск.
- Транспортная доступность. 40 минут до Анапы и аэропорта, 2,5 часа до Краснодара, выход на трассу А-290. Получается стабильный транзитный поток выходного дня между Краснодаром и побережьем.
- Локальный спрос круглый год. В радиусе 30 км (Анапа, Витязево, Сукко, Джемете) банные комплексы либо переполнены в выходные, либо устарели по концепции. Спрос на современный формат есть стабильно.
- Санаторный поток. Анапа входит в число крупнейших санаторно-курортных центров юга. Часть этого потока ищет тёплые форматы восстановления в холодные месяцы, и это профильная аудитория для БОК.
13 лет в Кайтек, ИП с 2017, 2000+ клиентов на одной географии
Я не инвестор-новичок с идеей. Я веду действующий бизнес 13 лет на той же географии, где будет стоять БОК. Значит, я знаю район, знаю сезонность, знаю местных подрядчиков и поставщиков, знаю свою аудиторию по имени и по картам лояльности. Партнёр заходит в продолжение работающей операционной модели, а не в проект на бумаге.
Действующий бизнес 13 лет
Кайт-школа Кайтек (kitetech.ru) на побережье Анапского района с 2013 года. 2000+ клиентов через школу, сертификация IKO (международный стандарт обучения кайтсёрфингу), действующая команда, налаженная операционка.
ИП с 2017 года
ИП Кулиев В.Б., ОГРНИП 317595800059667, ИНН 591402191686, УСН 6%. Чистая налоговая история, действующие договоры с банками-эквайерами, рассрочка через Т-Банк.
Опыт операционного бизнеса
Дело не сводится к маркетингу. Сам веду расчёты с клиентами, найм инструкторов, юр-сопровождение, работу с подрядчиками. В БОК я переношу накопленный опыт в смежную нишу.
Запущенный новый продукт
КайтКемп 2026 — новый продукт школы: 7-дневный кемп с проживанием, чек 27-50к ₽. Запустил с нуля за 30 дней. Это показывает, что я умею собирать новые продукты, не только держать на плаву старые.
Compliance закрыт
Оператор персональных данных 23-25-044738. Privacy, cookies, consent, оферта: все юр-документы в боевом виде. Compliance, то есть соответствие закону по документам, в БОК я выстрою по той же логике с самого старта.
Прозрачные коммуникации
Открытый Telegram, личная переписка без секретарей, готовность к предметному разговору с цифрами. Никакой «инвестиционной упаковки» с подкрашенными слайдами.
Долевое равноправное участие, не долговой заём
Это equity-партнёрство (вы получаете долю в бизнесе, проценты по займу тут ни при чём) через юр-лицо, которое создаём специально под проект. Не «дайте денег под процент» и не «вложите и забудьте». Партнёр получает долю в проектном юр-лице пропорционально вкладу, право вето на ключевые решения (возможность заблокировать то, с чем не согласен) и ежеквартальную отчётность. На мне стратегия, маркетинг, IT и операционка. На партнёре капитал и финансовый контроль.
от 5 000 000 ₽
Нижняя граница входа. Меньше дробить долю и усложнять отчётность нет смысла. Верхняя граница доходит до 25 000 000 ₽: один партнёр закрывает весь капекс.
пропорциональная
Размер доли обсуждаем на переговорах. Он пропорционален вкладу капитала, но учитывает и мой нефинансовый вклад: бренд, площадку, операционку, опыт, сеть подрядчиков.
на ключевые решения
Подрядчики стройки, бренд-айдентика, ценовая политика, найм управляющего, выход из проекта, доп.инвестиции свыше согласованной сметы. Прописывается в уставе и корпоративном договоре.
раз в квартал
Управленческая отчётность в Google Sheets приходит ежеквартально. Доступ к банк-клиенту юр-лица открываю по запросу. Бухгалтерская отчётность идёт стандартно, по календарю отчётных периодов.
5-7 лет
Никакого «вошёл-вышел за полгода». Партнёрство рассчитано на длинную дистанцию с понятным окном для пересмотра стратегии: масштабирование, продажа доли, удержание актива.
варианты на 5-7 году
Продажа доли мне или третьему лицу по согласованной формуле оценки, удержание актива на длинной дистанции с распределением прибыли, рефинансирование под масштабирование.
Что показываю после подписания соглашения о неразглашении
Этот публичный раздел задаёт рамку проекта и логику модели. Точные цифры, координаты, подрядчики и финансовая разбивка живут в закрытом контуре. NDA подписывается простой формой в Диадоке за 10 минут. После этого открывается полный пакет.
- Финансовая модель в Google Sheets. Помесячная сезонность, юнит-экономика по контурам, сценарии минимум-база-оптимум, чувствительность по ключевым переменным: загрузка, средний чек, стоимость стройки.
- Юридические документы. Шаблон договора соинвестирования, проект устава нового юр-лица, корпоративный договор с механикой принятия решений и распределения прибыли, варианты структуры выхода.
- Бизнес-план проекта. Полное описание комплекса: концепция, контуры выручки, маркетинговая стратегия, операционная модель, команда, риски, план запуска по фазам с датами.
- Кадастровые данные площадки. Точные координаты, границы участка, схема коммуникаций, статус земли, разрешения на строительство, архитектурная концепция.
- Договоры с действующими подрядчиками. С теми, кто уже подписан или в финальной стадии переговоров: стройка, банное оборудование, бренд-айдентика, юр-сопровождение.
5 шагов от первого контакта до подписания
Без презентационного театра, длинных воронок и давления. У каждого шага понятный результат, и продолжаем только по взаимному согласию. Любой шаг можно остановить, это нормально.
Бриф
Заполняешь короткий инвест-бриф на сайте: сумма, горизонт, ожидания, опыт. На него отвечу в течение 1-2 рабочих дней лично, не через форму.
Созвон 30 минут
Без NDA. Рассказываю логику проекта, текущую стадию, базовые цифры. Слушаю, что важно тебе. Если видим взаимный интерес, идём дальше.
NDA + материалы
Простое NDA в Диадоке. После подписания открываю финмодель, юр-документы, кадастровые данные, бизнес-план. На изучение даю 1-2 недели без давления.
Детальная встреча
Личная встреча в Краснодарском крае: выезд на площадку, осмотр участка и инфраструктуры, разбор финмодели по статьям, обсуждение структуры сделки.
Договор
Договор соинвестирования и корпоративный договор готовит юрист, не я. Согласовываем с юристом партнёра. После подписания открываем проектное юр-лицо и стартуем фазу 1.
~6-10 недель
Реалистичный коридор от первого брифа до подписания договора. Быстрее обычно значит, что одна из сторон торопится. Дольше — что твёрдого решения пока нет.
Чего НЕТ в этом предложении
Эти пункты выписываю явно, чтобы отсечь несовпадения на старте. Если что-то из списка ниже для вас важно, формат не подходит, и я скажу об этом заранее, чтобы не тратить ваше и своё время.
FAQ: на что отвечаю чаще всего на первом созвоне
-
Какая минимальная сумма?
От 5 000 000 ₽. Меньше невыгодно: дробить долю и усложнять корпоративную структуру нет смысла. Верхняя граница доходит до 25 000 000 ₽, когда один партнёр закрывает весь капекс. Реалистичный сценарий — 1-2 партнёра в коридоре 10-15 млн ₽ каждый.
-
Можно ли выйти раньше срока?
Да, но не как «нажал кнопку и забрал деньги». Корпоративный договор предусматривает механику досрочного выхода: продажа доли мне по согласованной формуле оценки, продажа третьему лицу с моим правом первого предложения, либо рефинансирование через привлечение нового партнёра. Все варианты прописаны заранее.
-
Какой режим налогообложения у проектного юр-лица?
Решается в момент регистрации. Базовая логика такая: УСН 6% или УСН 15% «доходы минус расходы», в зависимости от структуры расходов и НДС-входа подрядчиков стройки. ОСН рассматриваю, если ключевые подрядчики работают с НДС и важно принять его к вычету. Финальный выбор делаю после консультации с бухгалтером проекта.
-
Что будет, если случится экономический кризис или резкое падение спроса?
Финмодель учитывает сценарий «минимум»: пониженная загрузка, сокращённый маркетинговый бюджет, заморозка части номерного фонда, переход на сокращённый штат. В этом сценарии срок окупаемости растягивается, но проект не уходит в минус операционно. Это базовая страховка модели, а не «всё хорошо при оптимуме». Полный разбор сценариев лежит в Sheets под NDA.
-
Какой реальный контроль у партнёра?
Право вето на крупные решения (подрядчики, бренд, ценовая политика, управляющий, доп.инвестиции, выход) закрепляется в уставе и корпоративном договоре. Доступ к банк-клиенту проектного юр-лица открываю по запросу. Квартальная управленческая отчётность идёт по стандарту. Это рабочий контроль, а не декоративный.
-
Что в активах юр-лица и от чего считается стоимость доли?
Здание комплекса, банное оборудование, мебель, благоустройство, бренд-айдентика и сайт, договоры с поставщиками и базой клиентов, операционный денежный поток. Стоимость доли при выходе считается по согласованной формуле: дисконтированный денежный поток (будущая прибыль, приведённая к сегодняшним деньгам) или мультипликатор к EBITDA (цена как число годовых прибылей до налогов и амортизации). Какую формулу берём, фиксируем в корпоративном договоре на старте.
Заполни инвест-бриф, отвечу лично в течение 1-2 рабочих дней
Бриф закрытый, читаю только я. Дальше короткий созвон 30 минут без NDA, чтобы понять, есть ли смысл идти в детальный разбор. Никакого давления и никаких воронок.
Что почитать до первого созвона
- БОК, банно-оздоровительный комплекс. Подробное описание самого проекта: продукт, локация, фазы запуска. Перейти →
- Кайтек, действующий бизнес 13 лет. Доказательство, что я умею вести операционку на длинной дистанции на той же географии. Перейти →
- Об авторе. Кто я, чем занимаюсь, какой у меня бэкграунд и почему мне можно доверить проект такого масштаба. Перейти →
- Кейсы и проекты. Подборка реализованных и текущих проектов, своих и клиентских, с цифрами и логикой решений. Перейти →
Юридическое уведомление
Эта страница не публичная оферта в смысле статьи 437 Гражданского кодекса РФ и не образует юридически значимого предложения о привлечении инвестиций. Это информационный материал о проекте, разработанный для предварительного знакомства потенциальных партнёров.
Эта страница не инвестиционная рекомендация в смысле Федерального закона «О рынке ценных бумаг» № 39-ФЗ. Я не лицензированный инвестиционный советник. Любое решение о вложении средств принимается потенциальным партнёром самостоятельно, при необходимости после консультации с независимым финансовым и юридическим советником.
Все цифры прогнозные: капекс, выручка, окупаемость, загрузка, сроки фаз. Они основаны на текущей версии финансовой модели от 14/05/2026 и могут пересматриваться по мере поступления новых данных. Финансовая модель остаётся прогнозом и набором предположений. Результат она не обещает.
Окупаемость и доходность не гарантируются. Инвестиции в реальный сектор связаны с рисками: макроэкономическая ситуация, стоимость стройки, динамика потребительского спроса, регуляторные изменения, конкурентная среда, форс-мажорные обстоятельства. Все ключевые риски обсуждаются с потенциальным партнёром на стадии переговоров, открыто и без замалчивания.
Структура сделки фиксируется отдельным договором соинвестирования и корпоративным договором между сторонами, с участием юристов обеих сторон. До подписания договора и до открытия проектного юр-лица никакие денежные обязательства между сторонами не возникают, никакие средства не привлекаются и не принимаются.
Подробная финансовая модель, кадастровые данные площадки, состав команды и список подрядчиков передаются потенциальному партнёру только после подписания соглашения о неразглашении (NDA) в Диадоке. До этого доступны общая логика проекта, диапазоны и нарративные описания. Это нормальная практика для проектов такого масштаба и формата участия.
Оператор проекта: ИП Кулиев В.Б., ОГРНИП 317595800059667, ИНН 591402191686, УСН 6%. Оператор персональных данных: реестровый номер 23-25-044738. Дата последнего обновления страницы: 15/05/2026. Контактная почта по инвест-вопросам: kulievvb.mwb@yandex.com. Telegram: @kulievvb.